최근 세종시에 아파트를 분양 받은 지인의 종합부동산세 관련한 궁금증을 함께 풀어가면서, 많은 사람들이 궁금해할만한 내용 위주로 종합부동산세에 대한 주요 내용을 적어보겠습니다.
1. 과세 단위: 도대체 어떻게 과세하는거야?
종합부동산세의 경우 인적 단위로 과세를 합니다. 즉, 1인이 보유하고 있는 부동산의 가액을 합산하여 과세를 합니다. 정확히는, 1인이 보유하고 있는 부동산 중, 주택을 합산하여 보고, 토지를 별도로 합산하여 계산을 합니다. 즉, 주택 5억 원, 토지 2억 원을 갖고 있는 경우 이를 합산하여 7억 원으로 보는 것이 아니라, 주택 따로 5억 원을 기준으로 과세 여부를 판단하고, 토지 2억원을 갖고 과세 여부를 판단하는 것이죠.
참고로, 종합부동산세의 경우 과세 금액은 기준시가를 갖고 판단합니다. 즉 실거래가보다는 약간 낮은 금액으로 계산되는 것이죠. 현재 주택 기준으로 기준시가는 시가의 약 70%로 형성되어 있습니다. 정부는 일정 기간에 걸쳐 이를 90%까지 높혀 현실화하겠다고 하였음을 참고하시는 것도 필요하겠습니다. (www.yonhapnewstv.co.kr/news/MYH20201103011900038)
2. 집이 한 채 밖에 없을 때 단독 명의 Vs. 부부공동명의: 뭐가 유리한거야?
종합부동산세의 경우 1세대 1주택자에 대해 다음의 혜택을 주고 있습니다.
- 9억 원 공제 (↔그 외의 경우 6억 원)
- 장기보유공제 및 연령 공제 등의 세액공제 (↔ 그 외의 경우 없음)
반면, 종합부동산세가 부부공동명의인 경우 유리한 점은 다음과 같습니다.
예를 들어 13억인 주택 한 채를 갖고 있는 부부가 있다고 가정해봅시다.
단독 명의인 경우 13억 - 9억 = 4억의 금액에 대해 종합부동산세가 과세됩니다.
반면 부부공동명의인 경우 부인과 남편 각각 6.5억 - 6억 = 0.5억 에 대해 과세되어 부부 전체로 보면 1억 원의 금액에 대해 과세됩니다.
즉, 주택 전체로 보면 12억 원을 공제하는 효과가 발생하는 것이죠.
제가 대략적으로 시뮬레이션을 돌린 결과는 아래와 같습니다.
주택이 초고가(약 20억 원 이상)이며 장기보유공제와 연령 공제를 충분히 가질만큼 오래 주택을 보유하지 않는 이상 부부공동명의가 유리하다.
(이에 대한 기준이 정확히 얼만지까지 알려드리기는 힘들 것 같습니다^^;)
예를 들어, 시가 30억 원 아파트에서 15년 거주하는 70세 노부부의 경우라면 단독 명의로 1세대 1주택 적용 받는 것이 훨씬 유리합니다.
하지만, 세종시에 분양이 성공해서 약 15억 원의 시가의 아파트 한 채인 젊은 부부가 약 10년 내에 처분 후 다른 곳으로 옮길 계획이 있는 경우 공동명의가 보유세 절세에 훨씬 유리하겠죠.
3. 부부공동명의, 그냥 하면 되는거야 그럼?
부부공동명의로 변경을 하는 경우, 증여세 문제를 검토하셔야 합니다.
공동명의로 한다는 것은 해당 재산의 50%를 증여한다는 뜻이기 때문입니다.
부부의 경우 다만 10년 간 합산한 6억 원의 금액에 대해서는 증여세가 공제됩니다. 따라서 13억 원의 주택을 공동명의로 변경하는 경우, 6억 원은 공제가 되기 때문에 13억 원의 50%인 6.5억 원 중 0.5억 원만 증여세 과세된다고 보시면 됩니다.
여기서 우선 확인할 점은, 증여세의 경우 종합부동산세와 달리 실거래가로 과세될 가능성이 높습니다. 상증세법상 시가에서 증여세는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 매매/감정/수용 가격 등을 우선 순위로 두기 때문입니다.
다음으로 확인할 점은, 증여세의 경우, 공동명의에서 다시 단독 명의로 돌아가는 경우 해당 금액은 부부간 10년 6억 원 금액을 적용받기 힘듭니다. (10년 이내인 경우) 즉 온전히 해당 금액에 대하여 증여세 폭탄을 맞게 되는 것이죠. 어떤 이유에서든지(?) 단독 명의로 돌아갈 계획이 있는 경우 절대적으로 비추합니다.
이번 포스팅은 종합부동산세와 관련해서 궁금해할만한 내용을 대략적으로 정리해봤습니다. 다른 궁금한 점이 있으면 댓글로 달아주시면, 다음 포스팅 때 참고해보도록 하겠습니다. 감사합니다.
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